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北京物業費擬市場調價
2019-11-27 來源:北京商報 [邱媛媛]陶鳳 常蕾 133

  11月25日,《北京市物業管理條例(草案)》提請市十五屆人大常委會第十六次會議審議。市司法局局長李富瑩受市政府委托作說明。對于物業費、業委會、停車位等備受關注的議題,條例草案一一進行了規定。

  物業費實行市場調節價

  對于小區物業費標準,條例草案明確,物業服務收費實行市場調節價,由業主和物業管理人進行協商,并適時調整。同時,要求市住房和城鄉建設行政主管部門發布物業服務項目清單,明確服務標準和內容,行業協會發布物業服務項目成本信息和計價規則,供協商物業服務費時參考。

  而對拒不交納物業費的業主,物業管理人可以向人民法院起訴。業主拒不執行人民法院生效法律文書的,可依法對業主作出限制消費令、納入失信被執行人名單。

  對于開發商前期引入的“老物業”,條例草案提出,前期物業服務合同期限最長不超過兩年,具體期限在前期物業服務合同中約定。期限屆滿前3個月,由業主共同決定是否繼續使用前期物業管理人。期限屆滿,業主未就是否繼續使用作出決定的,在業主共同決定重新選聘物業管理人、簽訂新的物業服務合同并生效之前,前期物業管理人繼續提供服務。

  此外,條例草案提出,業主共同決定解聘物業管理人的,應當自接到通知之日起30日內履行交接義務,并撤出物業管理區域。原物業管理人不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接,不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新的物業管理人進場服務。交接期間仍由原物業管理人維持正常物業秩序。

  同時,新物業管理人不得強行接管物業。對拒不移交有關資料或者財務的,處1萬元以上10萬元以下罰款;拒不退出物業管理區域的,自規定時間屆滿次日起處每日1萬元的罰款。

  首提建立物業管委會

  李富瑩介紹,鑒于實踐中存在的小區“自治失靈”問題,條例草案立足于為業主大會的成立、籌備及日常運行提供制度性保障,調整了申請成立業主大會的條件。

  條例草案規定,業主大會由物業管理區域內全體業主組成,代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。一個物業管理區域內,交付面積過半下,5%以上的業主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業主或者建設單位,均可以申請成立業主大會。

  業主大會采取會議方式,可以確定或者調整物業服務方式、服務內容、服務標準和服務價格;選聘、解聘物業管理人或者不再接受事實服務;籌集、管理和使用專項維修資金;申請改建、重建建筑物及其附屬設施;決定物業共用部分的經營方式,管理、使用物業共用部分經營收益等共有資金等。

  業主大會之后就是選舉業主代表組成的業委會。李富瑩介紹,針對業委會運行中存在的權力邊界不清晰、權責不對等、運行不規范、行政監管空白、違法成本較低等問題,條例草案從把好人選關、增加備案制度、明確職責、增加禁止性規定等方面進行了規范。

  什么人可以成為業委會委員?條例草案提出,被列為失信被執行人的業主,以及未按時足額交納物業服務費,或者存在欠繳專項維修資金及其他需要業主共同分擔費用的業主,不可以擔任業主委員會委員。業委會委員實行任期制,每屆任期不超過五年。

  此外,業委會應當自選舉產生之日起30日內,持管理規約、委員和候補委員名單、業主大會議事規則等材料向所在地的街道辦事處、鄉鎮政府申請備案。

  對于有些無法成立業主大會的小區,條例草案創設物業管理委員會,賦予其組織業主共同決定物業管理事項的職能,為更廣泛地實施物業服務提供制度基礎,避免因居民自治管理意識不足、業主大會和業委會制度運行不暢造成的所有權行使不充分問題。

  條例草案規定,業主代表應不少于物管會成員人數的1/2。在議事制度上,物管會會議應當有半數以上委員且半數以上業主代表委員參加。會議結束后3日內,應將會議情況以及確定事項在物業管理區域內公示10個工作日。

  小區停車位優先滿足業主

  對于備受關注的小區停車位管理,條例草案也對其進行了明確規范。提出,物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫,應當首先滿足業主的需要。用于出售的,不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人。不出售或尚未售出的,應當提供給本物業管理區域業主使用。滿足業主需要后仍有空余的,可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人。

  如違反規定,將車位、車庫提供給業主以外的其他人,將被責令限期改正,有違法出租所得的,責令退還,按每個違法出租車位處5000元以上1萬元以下罰款;拒不改的,按每個違法出租車位處每月2000元罰款。

  值得注意的是,條例草案還規定,業主應按照規定分類投放生活垃圾,物業管理人是生活垃圾分類的管理責任人,指導、監督業主和物業使用人進行生活垃圾分類。對未履行責任的物業管理人,可依照生活垃圾管理法律法規責令改正,處3000元以上3萬元以下罰款。

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